2027 Emlak Vergisi İnşaat Maliyet Bedelleri Resmî Gazete'de: Konutlarda Artış %27,3

Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, emlak vergisine esas olacak 2027 yılı bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerini açıkladı. Düzenleme, 6 Ağustos 2026 tarihli ve 33332 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 90) ile yürürlüğe girdi.

Cetveli bir önceki yılın rakamlarıyla karşılaştırdığımızda, tüm bina türlerinde ve tüm inşaat sınıflarında yüzde 27,26 oranında tek tip bir artış yapıldığı görülüyor.

Tebliğ Tam Olarak Neyi Belirliyor?

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendine göre binalarda vergi değeri; iki bakanlıkça müştereken tespit ve ilan edilen bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa veya arsa payı değeri esas alınarak, Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük hükümlerinden yararlanılarak hesaplanır.

Yani bu tebliğ, evinizin emlak vergisi matrahının bina ayağını oluşturan birim maliyeti belirliyor. Tebliğ ekindeki cetvelde fabrikadan otele, okuldan garaja kadar 23 ayrı bina grubu; her grup içinde de çelik karkas, betonarme karkas, yığma kagir, yığma yarı kagir, ahşap, taş duvarlı, gecekondu tarzı ve kerpiç olmak üzere sekiz yapı türü ayrı ayrı fiyatlandırılıyor.

Önemli: Bu rakamlar 2026 yılında ödediğiniz emlak vergisini değiştirmez. Cetvel, 2027 yılında uygulanacak bina vergi değerlerinin hesabında kullanılacaktır.

Konutlarda 2027 Metrekare Maliyet Tablosu

Cetvelin bireysel ev sahiplerini doğrudan ilgilendiren bölümü "22) Mesken Binaları" başlığı. Tebliğdeki nota göre vergi değeri hesabında asgari ve azami değerler değil, ortalama rakamlar esas alınır. 2027 yılı için belirlenen ortalama metrekare maliyetleri (TL/m²) şöyle:

Türkiye'deki apartman dairelerinin büyük çoğunluğu betonarme karkas yapı grubunda yer alır. Bu sütundaki bir önceki yıla göre değişim şöyle:

2026 rakamları, 9 Ağustos 2025 tarihli ve 32981 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 87 Seri No'lu Tebliğ ile belirlenmişti.

Tesisat İçin Ayrıca İlave Yapılıyor

Tebliğin sonundaki nota göre metrekare normal inşaat maliyet bedellerine asansör, kalorifer veya klima tesisatı bedelleri dâhil değildir. Binada bu tesisatlar varsa cetveldeki bedele şu oranlarda ilave yapılır:

• Kalorifer veya klima tesisatı varsa: %8
• Asansör tesisatı varsa: %6

Ayrıca hafif prefabrik binalar, yığma yarı kagir bina grubunda değerlendirilir. Otel, sinema, tiyatro, işyeri ve mesken binası gibi kullanım biçimlerinde özellik arz eden binalar için ise bir üst inşaat sınıfının ortalama rakamı esas alınır; üst sınıfa ait değer yoksa tespit edilen sınıftaki ortalama değer %50 artırılarak uygulanır.

Evinizin Vergi Değeri Nasıl Hesaplanıyor?

Binalarda emlak vergisi matrahı kabaca şu formülle bulunur:

Vergi değeri = (Metrekare normal inşaat maliyeti × Bina yüzölçümü) + Arsa payı değeri − Aşınma (yıpranma) payı

Burada üç değişken var:

1. Metrekare inşaat maliyeti: Bu tebliğle belirlenen ve yukarıdaki tabloda yer alan rakam. Tesisat ilaveleri buna eklenir.
2. Arsa payı değeri: Takdir komisyonlarınca belirlenen asgari arsa metrekare birim değeri üzerinden, tapudaki arsa payınıza düşen tutar.
3. Aşınma payı: Binanın yaşına ve yapı türüne göre Tüzük'te öngörülen oranlarda indirim uygulanır. Eski binalarda matrah bu nedenle daha düşük çıkar.

Bulunan vergi değeri üzerinden uygulanan oranlar ise şöyle:

Kaba bir örnek

Büyükşehirde, 2. sınıf betonarme karkas, kaloriferli ve asansörlü, 100 m² brüt bir daire düşünelim. 2027 için metrekare maliyet 6.819,94 TL. Kalorifer için %8, asansör için %6 ilave uygulandığında birim değer yaklaşık 7.774,73 TL'ye çıkar. Bina değeri kabaca 777.473 TL olur; buna arsa payı değeri eklenir, binanın yaşına göre aşınma payı düşülür.

Bu, yalnızca mantığı göstermek için verilmiş kaba bir örnektir. Nihai matrahı ve tahakkuk edecek vergiyi belirleyen merci, taşınmazın bağlı olduğu belediyedir; kesin tutar için belediyenin emlak servisine başvurmanız gerekir.

Konutlarda "İki Kat" Sınırı Devrede

2026 yılı için arsa metrekare birim değerlerinde yaşanan sıçramaların vergi yükünü aniden artırmasını önlemek amacıyla, 7566 sayılı Kanun'la 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na eklenen geçici 23. madde bir üst sınır getirmişti. Buna göre 2026 yılına ilişkin olarak hesaplanan konut vergi değerleri, 2025 yılı vergi değerinin iki katını aşamıyor.

Düzenlemenin etkisi bir yılla sınırlı değil: 2027, 2028 ve 2029 yıllarına ait bina ve arazi vergisi matrahları da bu şekilde belirlenen değerler esas alınarak hesaplanacak. Yani 2027'de ödenecek emlak vergisi, hem yeni inşaat maliyet cetveline hem de bu üst sınır mekanizmasıyla oluşmuş baz değerlere bağlı olacak.

Emlak Vergisi Ne Zaman Ödeniyor?

Emlak vergisi yılda iki eşit taksitte ödenir:

• 1. taksit: Mart, Nisan ve Mayıs ayları (son gün 31 Mayıs)
• 2. taksit: Kasım ayı (son gün 30 Kasım)

Ödemeler taşınmazın bulunduğu belediyeye yapılır; çoğu belediye e-Belediye üzerinden online tahsilat sunar. Süresinde ödenmeyen emlak vergisi için gecikme zammı işler ve alacak 6183 sayılı Kanun kapsamında takibe konu olabilir. Kamu borçlarının yapılandırılmasına dair genel çerçeveyi vergi borcu yapılandırma rehberimizde, tahsilat aşamasındaki haciz sürecini ise e-haciz yazımızda anlattık.

Tek Konutu Olanlar İçin Sıfır Oran Hatırlatması

1319 sayılı Kanun, bazı gruplara indirimli (sıfır) oranlı bina vergisi imkânı tanıyor. Buna göre Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²'yi geçmeyen tek konutu bulunanlardan;

• kanunla kurulu sosyal güvenlik kurumlarından emekli, dul, yetim, ölüm veya malûliyet aylığı alanlar,
• hiçbir geliri olmayanlar (ev hanımları, işsizler),
• engelliler,
• gaziler ile şehitlerin dul ve yetimleri

sıfır oranlı bina vergisinden yararlanabiliyor. Emekliler ve geliri olmayanlar bakımından, aylık dışında kira veya faiz geliri bulunmaması gibi ek şartlar aranıyor; engelliler için gelir şartının aranmadığı uygulamada kabul ediliyor.

Bu uygulama belediyelerce kendiliğinden yapılmaz; ilgili belediyeye durumu belgeleyen bir taahhüt/başvuru dilekçesi verilmesi gerekir. Şartları taşıyıp da bugüne kadar başvurmadıysanız, 2027 tahakkuk dönemi öncesinde belediyenize başvurmanız gerektiğini hatırlatalım.

Vergi Değerine İtiraz Edilebilir mi?

Tebliğle belirlenen metrekare inşaat maliyet bedelleri genel düzenleyici işlem niteliğindedir. Buna karşılık belediyenin sizin taşınmazınız için yaptığı tahakkuk, kişiye özel bir idari işlemdir ve dava konusu edilebilir. Bina sınıfının yanlış belirlenmesi, yüzölçümünün hatalı alınması, aşınma payının uygulanmaması ya da olmayan bir tesisat için ilave yapılması sık rastlanan hata türleridir.

Bu tür bir hata tespit ederseniz önce belediyeye düzeltme başvurusu yapılması, sonuç alınamazsa vergi mahkemesinde dava yolunun değerlendirilmesi mümkündür. Vergi mahkemelerinde dava açma süresinin 30 gün olduğunu hatırlatalım.

Konut sahiplerini ilgilendiren diğer güncel gelişmeler için Ağustos 2026 kira artış oranı yazımıza ve kira hukuku sayfamıza göz atabilirsiniz.

Sonuç

90 Seri No'lu Tebliğ, 2027 emlak vergisinin bina ayağını belirledi ve cetveldeki tüm kalemleri yüzde 27,26 oranında yukarı çekti. Vergi tutarınızın nihai olarak ne kadar artacağı ise yalnızca bu cetvele değil; arsa birim değerlerine, binanın yaşına ve geçici 23. maddedeki üst sınır mekanizmasına bağlı olacak.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazınıza ilişkin kesin vergi tutarı için bağlı olduğunuz belediyeye, hukuki değerlendirme için bir avukata veya mali müşavire başvurmanız yerinde olur.