Yargıtay: Evi Satan Ev Sahibi Depozitoyu Devrettiğini Kanıtlayamazsa Kiracıya İade Eder

Kiracının en sık yaşadığı sorunlardan biri, oturduğu ev satıldığında depozitoyu kimden isteyeceği belirsizliğidir. Eski ev sahibi "sözleşme yeni malike geçti, ondan iste" der; yeni malik ise "ben o parayı almadım" diye kapıyı kapatır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 1 Eylül 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararı bu tartışmaya net bir ölçü getirdi: Depozitoyu yeni malike devrettiğini belgeleyemeyen eski ev sahibi, depozitoyu kiracıya iade etmekle yükümlü kalır.

Olay: Gaziantep'te 300 dolarlık depozito davası

Karara konu uyuşmazlık Gaziantep'te yaşandı. Kiracı, kira ilişkisinin başında ev sahibine 300 dolar güvence bedeli (depozito) ödemişti. Kira ilişkisi sürerken taşınmaz üçüncü bir kişiye satıldı. Kiracı, evi boşaltma aşamasında depozitosunun iadesini ya da kira borcundan mahsup edilmesini istedi.

Eski ev sahibi, evin satılmasıyla birlikte kira sözleşmesinin bütün hak ve borçlarıyla yeni malike geçtiğini, dolayısıyla depozitodan artık kendisinin sorumlu olmadığını savundu. Davaya bakan Gaziantep 1. Sulh Hukuk Mahkemesi bu savunmayı benimsedi ve kiracının talebini, depozitoyu yeni malikten istemesi gerektiği gerekçesiyle reddetti.

Karar kesinleşmiş olduğundan olağan kanun yolu kapalıydı. Ancak Adalet Bakanlığı, kararın yürürlükteki hukuka aykırı olduğu düşüncesiyle Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 363. maddesindeki kanun yararına temyiz yoluna başvurdu. Bu yol, kesinleşmiş bir kararın taraflar arasındaki sonucunu değiştirmez; fakat Yargıtay'ın hukuka aykırılığı tespit ederek benzer davalarda yol gösterici bir içtihat oluşturmasını sağlar. Bu nedenle karar Resmî Gazete'de yayımlandı.

Yargıtay ne dedi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını kanun yararına bozdu. Dairenin gerekçesi iki temel ilkeye dayanıyor:

"Taşınmaz satıldığında yeni malik kira sözleşmesinin hak ve yükümlülüklerini devralır; ancak bu durum eski malikin depozitoya ilişkin sorumluluğunu kendiliğinden sona erdirmez."

"Güvence bedelinin yeni malike devredildiği ispat edilemediği takdirde, güvence bedelini teslim alan önceki malik bakımından iade yükümlülüğü devam eder."

Özetle Yargıtay, "parayı kim tuttuysa iade borcu onda kalır" yaklaşımını benimsedi. Eski malik, depozitoyu satış sırasında yeni malike aktardığını yazılı bir belgeyle (tapu devri sırasında düzenlenen protokol, tutanak, banka dekontu vb.) ortaya koyarsa sorumluluktan kurtulur. Böyle bir belge yoksa kiracı depozitoyu doğrudan eski ev sahibinden talep edebilir.

Kararın hukuki dayanağı: TBK m.310 ve m.342

Kararın anlaşılması için Türk Borçlar Kanunu'nun iki hükmüne bakmak gerekir.

Yargıtay'ın kararı bu iki hükmü birbirine bağlıyor: TBK m.310 uyarınca sözleşme yeni malike geçse de depozito bir sözleşme ilişkisi değil, teslim alınan bir paradır. Parayı fiilen alan eski malik, onu yeni malike aktardığını göstermedikçe, sözleşmenin devriyle iade borcundan kurtulamaz.

Örnek senaryo: üç farklı ihtimal

Kararın pratikte nasıl işleyeceğini üç örnekle somutlaştıralım. Kiracı A, 2024'te ev sahibi B'ye 30.000 TL depozito ödemiş; ev 2026'da C'ye satılmış olsun.

Görüldüğü gibi belirleyici olan tapu devri değil, paranın izini sürebilmektir. Yargıtay tam da bu noktada ispat yükünü parayı elinde tutan tarafa yükledi.

Depozito neden bankada tutulmalı?

TBK m.342, 2012'den beri depozitonun kiracı adına vadeli tasarruf hesabında tutulmasını öngörüyor. Bu düzenlemenin amacı, tam da bu davada yaşanan sorunu önlemek: Depozito kiraya verenin şahsi malvarlığına karışmaz, ev satılsa ya da ev sahibi ölse bile para kiracı adına bankada durur. Hesap, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiraya veren dava açmaz ya da icra takibi başlatmazsa kiracının talebiyle serbest bırakılır.

Uygulamada depozitonun büyük çoğunluğu hâlâ elden ya da ev sahibinin kişisel hesabına ödeniyor. Kanunun bu kuralı emredici olmakla birlikte, elden ödemeyi geçersiz kılmıyor; yalnızca kiracıyı bankadaki güvenceden yoksun bırakıyor. Yargıtay'ın yeni kararı, elden ödenen depozitoların ev satışıyla "buharlaşmasının" önüne geçerek bu boşluğu kısmen dolduruyor.

Kiracılar için ne anlama geliyor?

• Eski ev sahibi muhatap olmaya devam eder. Ev satıldı diye depozito "kayıp" sayılmaz; devri belgelenmemişse eski malikten istenebilir.
• İspat yükü eski malikte. Kiracının "depozitonun yeni malike geçmediğini" ispat etmesi gerekmez; devri ispat etmesi gereken eski maliktir.
• Yeni malike karşı hak da saklıdır. Depozito yeni malike gerçekten devredilmişse iade borcu artık onun üzerindedir. Kiracı her iki ihtimale karşı da dava yolunu kullanabilir.
• Makbuz ve dekont saklayın. Depozitoyu ödediğinizi gösteren banka dekontu, sözleşmedeki depozito maddesi ya da elden ödeme makbuzu, iade talebinin temelidir.

Kiracı haklarının tamamına kiracı hakları rehberimizden ulaşabilir, ev satıldığında tahliye riskine dair ayrıntılar için yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi yazımıza bakabilirsiniz.

Ev sahipleri için ne anlama geliyor?

Kiracılı bir evi satan ev sahibi, depozitodan kurtulmak istiyorsa satış sırasında şu adımları izlemelidir:

1. Depozito tutarını ve ödendiği tarihi satış sözleşmesine ya da ayrı bir devir protokolüne yazın.
2. Tutarı yeni malike banka havalesiyle aktarın; açıklamaya "X adresli taşınmaz kira depozitosu devri" yazın.
3. Protokolün bir örneğini kiracıya da bildirin; böylece kiracı muhatabının kim olduğunu bilir.
4. Depozito TBK m.342'ye uygun biçimde kiracı adına bankada tutuluyorsa, hesabın yeni malik lehine devri için bankayla görüşün.

Bu belgeler olmadan yapılan satışlarda, yıllar sonra bile kiracının eski malike yönelmesi mümkündür. Depozito alacağı genel zamanaşımı süresine tabi olduğundan sorun uzun süre gündemde kalabilir.

Yeni malik açısından durum

Yeni malik, depozitoyu fiilen teslim almadıysa iade borcuyla karşılaşmaz. Ancak satın alma sırasında kiracının varlığını ve depozito durumunu sormak, ileride "sözleşme sana geçti" tartışmasının önüne geçer. Kiralık evi satın alırken kira sözleşmesinin bir örneğini istemek ve depozito maddesini kontrol etmek pratik bir önlemdir. Kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilecek maddeler yazımızda depozito hükmünün nasıl yazılması gerektiğini bulabilirsiniz.

Depozito iadesi için izlenebilecek yol

Ev boşaltıldıktan sonra depozito iade edilmiyorsa genel olarak şu sıra izlenir:

1. Yazılı talep: Eski malike (devir belgesi varsa yeni malike) noter ihtarnamesi ya da en azından yazılı mesajla iade talebi gönderilir; makul bir ödeme süresi verilir.
2. Arabuluculuk: Kira uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023'ten bu yana dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Arabuluculuk bürosuna başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.
3. Dava: Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açılır. Depozito dövizle ödenmişse talep, sözleşmeye göre döviz ya da fiili ödeme günündeki kur üzerinden istenebilir.

Ev sahibi, evde hasar ya da ödenmemiş kira/fatura olduğunu ileri sürerek depozitoyu kesmek isterse bunu ispat etmek zorundadır. Olağan kullanım yıpranması depozitodan düşülemez.

Bu karar kesinleşmiş davaları etkiler mi?

Kanun yararına bozma kararı, HMK m.363/3 gereği yerel mahkemenin kararının hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaz. Yani Gaziantep'teki kiracı için dava sonucu değişmez. Kararın önemi ileriye dönüktür: Sulh hukuk mahkemeleri ve arabulucular benzer uyuşmazlıklarda bu içtihadı dikkate alacaktır. Devam eden ya da yeni açılacak depozito davalarında kiracılar bu karara dayanabilir.

Sonuç

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin kararı, uygulamada sıkça yaşanan "topu birbirine atma" sorununa kiracı lehine bir çözüm getiriyor. Kiralık ev satıldığında sözleşme yeni malike geçse de depozitoyu teslim alan eski malik, devri belgeleyemediği sürece iade borçlusu olmaya devam ediyor. Kiracılar için depozito makbuzunu saklamak, ev sahipleri için ise satış sırasında depozito devrini yazılı hale getirmek bu kararın en somut pratik sonucudur. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıklarda kararın tam metnine ve güncel mevzuata bakmak gerekir.