Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi? 1 Ay-6 Ay Kuralı

Kiracı olarak yaşadığınız evin satıldığını öğrenmek, çoğu kişi için ilk anda "eşyaları toplamak gerekecek" anlamına gelir. Oysa Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) durum tam tersidir: satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi, kanunun saydığı sınırlı sebeplere ve çok net sürelere bağlıdır.

Bu yazıda "yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi" sorusunu TBK m.310 ve m.351 çerçevesinde yanıtlıyor; uygulamada en çok karıştırılan 1 ay bildirim - 6 ay dava kuralını, kiracının haklarını ve tahliye sonrası 3 yıllık yeniden kiralama yasağını açıklıyoruz.

Satış Kirayı Bozmaz: TBK m.310

TBK m.310'a göre sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Devir; satış, bağış, miras veya cebrî icra yoluyla olabilir; sonuç değişmez.

Bunun pratik sonuçları şunlardır:

• Kira sözleşmesi aynı şartlarla devam eder; süresi, bedeli ve özel hükümleri değişmez.
• Kiracının yeni malikle yeniden sözleşme imzalama zorunluluğu yoktur.
• Yeni malik, kirayı kendi belirlediği tutara tek taraflı olarak çıkaramaz. Artış oranı yine sözleşme ve kanun kurallarına tabidir; oranı kira artışı hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz.
• Depozito ilişkisi de devam eder; kiracının depozito alacağı yeni malikten talep edilebilir hâle gelir.

Kiracının yapması gereken tek pratik iş, kira bedelini doğru kişiye ödemektir. Tapu devri yapıldıktan sonra ödemeler yeni malike yapılmalıdır. Bu nedenle devri tapu kaydından teyit etmek ve yeni hesap bilgisini yazılı olarak istemek yerinde olur. Ödemeyi kime yapacağınız konusunda tereddüt varsa banka üzerinden "kira bedeli" açıklamasıyla ödemek veya notere tevdi etmek delil güvenliği sağlar.

Yeni Malik Hangi Sebeple Tahliye İsteyebilir?

TBK m.354 uyarınca tahliye davası sebepleri sınırlıdır ve bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Yeni malikin kendine özgü sebebi ise m.351'de düzenlenen gereksinim (ihtiyaç) hâlidir.

Yeni malik şu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi ileri sürebilir:

• Kendisi
• Eşi
• Altsoyu (çocukları, torunları)
• Üstsoyu (anne-babası, büyükanne-büyükbabası)
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler

Bu liste dışındaki yakınlar (kardeş, yeğen, kayınvalide gibi) kural olarak kapsam dışıdır; ancak bakmakla yükümlülük somut olarak kanıtlanırsa değerlendirmeye girebilir.

Gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalı

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında gereksinimin üç niteliği birlikte aranır:

Örneğin başka bir ilde yaşayan ve o şehre taşınma iradesini somut olarak ortaya koymayan bir malikin ihtiyaç iddiası, uygulamada çoğu zaman samimi bulunmaz. Aynı binada boş dairesi bulunan malikin ısrarla kiracının dairesini istemesi de zorunluluk ölçütü bakımından sorgulanır.

Gereksinim nedeniyle tahliyenin genel şartlarını daha önce ayrıntılı işlemiştik: ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları ve süreleri.

1 Ay - 6 Ay Kuralı: Yeni Malikin İki Yolu

TBK m.351 yeni malike birbirinin alternatifi olan iki yol tanır. Hangisinin kullanıldığı, davanın kaderini belirler.

Yol 1: Edinmeden itibaren 1 ay bildirim + 6 ay sonra dava

• Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir.
• Bildirim tarihinden değil, edinme tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir.

Buradaki "edinme tarihi" kural olarak tapuda mülkiyetin geçtiği tarihtir. Bildirim genellikle noter ihtarnamesiyle yapılır; ispat kolaylığı bakımından tercih edilen yol budur. 1 aylık süre kaçırılırsa bu yol tamamen kapanır.

Yol 2: Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava

• Yeni malik hiç bildirim yapmamışsa ya da 1 aylık süreyi kaçırmışsa, mevcut kira sözleşmesinin süresinin dolmasını bekler.
• Sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan tahliye davası açar.

Bu yol, uzun süreli sözleşmelerde yeni malik açısından uzun bir bekleyiş anlamına gelebilir; buna karşılık ihtar zorunluluğu yoktur.

Ayrıca TBK m.353 uyarınca kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzar.

Yeni Malik Eski Ev Sahibinin Haklarını da Kullanabilir mi?

Evet. Yeni malik, sözleşmenin tarafı hâline geldiği için kiraya verene tanınan diğer tahliye sebeplerine de dayanabilir:

• Kiracının yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1). Taahhüdün geçerlilik şartları katıdır; ayrıntı için tahliye taahhütnamesi ve geçersizlik hâlleri.
• Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar (TBK m.352/2).
• Kiracının veya eşinin aynı ilçe/belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunması (TBK m.352/3).
• On yıllık uzama süresinin dolması (TBK m.347): belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracının Hakları ve Savunma İmkânları

Tahliye ihtarı alan kiracının hemen taşınması gerekmez. Tahliye ancak mahkeme kararı ve icra takibi ile gerçekleşir. Kiracının savunmasında öne çıkan başlıklar:

1. Süre itirazı. Bildirim 1 aylık sürede yapılmış mı, dava 6 ay dolmadan mı açılmış, sözleşme sonundaki 1 aylık süre kaçırılmış mı?
2. Gereksinimin samimi olmadığı. Malikin başka boş taşınmazı, farklı şehirdeki yerleşik düzeni, davadan kısa süre sonra evi yeniden kiraya verme hazırlığı gibi olgular delil olarak sunulabilir.
3. Bildirimin usulüne uygun olmadığı. Sözlü bildirim, yanlış adrese tebligat veya kiracı olmayan kişiye yapılan bildirim geçerli sayılmaz.
4. Dava şartı arabuluculuk. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Bu şart yerine getirilmeden açılan dava usulden reddedilir.

Kiracının genel hak ve yükümlülükleri için kiracı hakları rehberi, tahliye sürecinin işleyişi için tahliye davası rehberi sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Dava Süreci: Nerede, Nasıl?

Tahliye kararı verilse bile kiracı kendiliğinden çıkmazsa, karara dayalı olarak icra dairesi aracılığıyla tahliye işlemi yapılır. Uygulamada mahkemeler taşınma için makul bir süre tanınmasını da gözetir.

Tahliye Sonrası: 3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı

TBK m.355, gereksinim iddiasının kötüye kullanılmasını engeller. Gereksinim nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.

Bu yasağa aykırı davranan malik, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu nedenle tahliye edilen kiracının, evin sonraki durumunu (yeniden ilana çıkarılması, yeni kiracıya verilmesi) takip etmesi hakkını korumak açısından önemlidir.

Kiracı İçin Pratik Kontrol Listesi

1. Tapu devrini teyit edin. Yeni malikin kim olduğunu ve devir tarihini öğrenin; 1 ay ve 6 aylık sürelerin başlangıcı bu tarihe bağlıdır.
2. Gelen ihtarnameyi saklayın. Tebliğ tarihini gösteren tebligat parçası, süre itirazının temel delilidir.
3. Kira ödemelerini aksatmayın. Ödeme yapılmaması, gereksinim davasından bağımsız olarak temerrüt nedeniyle tahliye riski doğurur.
4. Ödemeyi banka üzerinden yapın. Açıklamaya ilgili ayı yazın; elden ödemede makbuz alın.
5. Yazılı iletişim kurun. Sözlü "iki ay içinde boşalt" taleplerinin hukuki değeri yoktur; talebin yazılı hâlini isteyin.
6. Sözleşmenizin bitiş tarihini not edin. İkinci yolun 1 aylık süresi bu tarihe bağlıdır.

Sözleşme yaparken hangi maddelerin sonradan sorun ürettiğini kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilecek maddeler yazımızda derlemiştik.

Sonuç

Evin satılması kiracının hakkını sona erdirmez; yeni malik sözleşmeye olduğu gibi girer. Yeni ev sahibi kiracıyı ancak gerçek, samimi ve zorunlu bir gereksinim varsa ve TBK m.351'deki süre disiplinine uyarak çıkarabilir: ya edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yapıp 6 ay sonra dava açacak, ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açacaktır. Bu sürelerden herhangi birinin kaçırılması davayı doğrudan etkiler.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut dosyanızda ihtarnamenin tarihi, sözleşmenin süresi ve gereksinim delilleri sonucu belirleyeceğinden, süreç başlamışsa bir avukata başvurmanız yerinde olur.