Ev Adresinde Şirket Kurulabilir mi? Home Office Şartları

Ev adresinde şirket kurma, freelance çalışanların, e-ticaret girişimcilerinin ve yeni iş kuranların ilk sorduğu sorulardan biridir. Ofis kirası ödemeden, ikamet ettiğiniz konutu şirket merkezi olarak göstermek Türk hukukunda mümkündür; ancak bunun için Kat Mülkiyeti Kanunu, kira sözleşmesi, vergi mevzuatı ve belediye ruhsat kuralları açısından bazı şartların yerine gelmesi gerekir. Bu yazıda home office şirket kurmanın yasal çerçevesini, hangi durumlarda sorun çıkabileceğini ve sanal ofis alternatifini bilgilendirme amacıyla açıklıyoruz.

Ev Adresi Şirket Merkezi Olarak Gösterilebilir mi?

Türk Ticaret Kanunu ve Vergi Usul Kanunu, şirket merkezinin mutlaka bir "iş yeri" niteliğinde ticari taşınmaz olmasını şart koşmaz. Şirket merkezi, işlerin yönetildiği ve tebligatların yapılacağı adrestir. Bu nedenle:

• Şahıs şirketi (gerçek kişi ticari işletme veya serbest meslek) için ev adresi, vergi dairesine işe başlama bildiriminde iş yeri adresi olarak gösterilebilir.
• Limited ve anonim şirket için ev adresi, ticaret siciline şirket merkezi olarak tescil edilebilir. MERSİS üzerinden kuruluşta adres beyanı yapılır; ayrıca Ulusal Adres Veri Tabanı'ndaki adres kodu istenir.

Yani hukuken engel yoktur. Sorunlar genellikle şu üç alandan çıkar: apartman yönetimi (kat mülkiyeti), ev sahibi (kira ilişkisi) ve vergi/belediye uygulaması.

Kat Mülkiyeti Kanunu Açısından Şartlar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesi, tapuda "mesken" olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin hangi amaçlarla kullanılamayacağını düzenler:

• Kesin yasak: Hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi sağlık kuruluşları mesken nitelikli bağımsız bölümde açılamaz; kat malikleri kurulu oybirliğiyle karar alsa bile bu yasak kalkmaz.
• Oybirliği gerektiren işler: Sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu, fırın, lokanta, pastane, imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar alması gerekir.
• Listede olmayan faaliyetler: Müşteri trafiği yaratmayan, tabela asılmayan, gürültü veya koku üretmeyen ofis tipi faaliyetler (yazılım geliştirme, danışmanlık, tasarım, e-ticaret yönetimi gibi) bu listeye girmez. Yargıtay uygulamasında avukatlık ve mali müşavirlik büroları için de oybirliği aranmamaktadır.

Ancak dikkat: Yönetim planı kanundan daha kısıtlayıcı hükümler içerebilir. Birçok sitenin yönetim planında "bağımsız bölümler yalnızca konut olarak kullanılabilir" hükmü bulunur. Bu durumda diğer kat malikleri, faaliyet rahatsızlık vermese bile, yönetim planına aykırılık gerekçesiyle sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Şirket kurmadan önce sitenizin yönetim planını tapudan veya yöneticiden temin edip okumanız önerilir.

Kiracıysanız: Ev Sahibinin İzni Gerekir mi?

Konut kira sözleşmelerinin büyük çoğunluğunda kiralananın "yalnızca konut olarak" kullanılacağı yazar. Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanmakla yükümlü olduğunu düzenler. Bu nedenle:

• Sözleşmede konut kullanım kaydı varsa, ev sahibinden yazılı muvafakat alın. Aksi hâlde ev sahibi sözleşmeye aykırılık nedeniyle ihtar çekip tahliye yoluna gidebilir.
• Ev sahibinin izin verme yükümlülüğü yoktur; izin, sözleşmeye ek protokol olarak eklenmelidir.
• Ev sahibinin de vergisel bir sonucu vardır: iş yeri olarak kullanılan konut için kira geliri "iş yeri kirası" niteliği kazanır ve stopaj kesintisi başlar (aşağıda açıklandı). Bu nedenle bazı ev sahipleri izin vermekte isteksiz davranır.

Kira ilişkisindeki hak ve yükümlülükler için Kira ve Emlak Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Vergi Dairesi ve Yoklama

İşe başlama bildirimi verildikten sonra vergi dairesi memuru beyan edilen adrese yoklamaya gelir. Yoklamada memur, adreste gerçekten faaliyet yürütülüp yürütülmediğini tespit eder. Home office için pratikte şunlara dikkat edilir:

• Adreste bir çalışma alanı (masa, bilgisayar, evrak) bulunması yeterlidir; ayrı bir oda zorunlu değildir.
• Yoklama tutanağında adresin "ikametgâh ve iş yeri olarak birlikte kullanıldığı" belirtilir.
• Kiracıysanız kira sözleşmesinin bir örneği istenir; ev size aitse tapu fotokopisi yeterlidir.

Kira Stopajı: %20 Kuralı

Home office'in en çok gözden kaçan vergisel sonucu kira stopajıdır. Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinin 5/a bendi uyarınca, iş yeri olarak kullanılan taşınmazın kirası üzerinden %20 gelir vergisi stopajı yapılır ve muhtasar beyanname ile vergi dairesine ödenir. Uygulamada Gelir İdaresi, evin bir kısmı iş yeri olarak kullanılsa bile stopajın kiranın tamamı üzerinden hesaplanması gerektiği görüşündedir.

Not: Tablodaki tutarlar örnek amaçlıdır. Serbest meslek erbabı için GVK 68. madde, ikametgâhın bir kısmını iş yeri olarak kullananların kiranın tamamını ve diğer giderlerin yarısını indirebileceğini düzenler; ticari kazanç sahipleri için giderin iş yerine isabet eden kısmı esas alınır. Somut durumunuz için bir mali müşavirle görüşün.

Belediye Ruhsatı Gerekir mi?

İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik, fiilen müşteri kabul edilen ve ticari faaliyet yürütülen yerler için ruhsat öngörür. Evi yalnızca şirket merkezi ve yönetim adresi olarak gösteren, müşteri ağırlamayan, tabela asmayan, stok ve kargo trafiği yaratmayan home office faaliyetlerinde belediyeler genellikle ruhsat aramamaktadır. Ancak:

• Evden ürün satışı, atölye üretimi, gıda hazırlama veya düzenli müşteri kabulü varsa ruhsat gerekebilir.
• Uygulama belediyeden belediyeye değişebildiğinden, faaliyet türünüzü bağlı olduğunuz belediyenin ruhsat müdürlüğüne sorarak teyit edin.

Home Office mi, Sanal Ofis mi?

Evi adres göstermek istemeyen ya da yönetim planı ve ev sahibi engeline takılanlar için sanal ofis yaygın bir alternatiftir. Sanal ofis, bir iş merkezinin adresini şirket merkezi ve tebligat adresi olarak kiralamanızı sağlar.

Ev adresinin ticaret sicil gazetesinde, faturalarda ve e-ticaret sitenizde yayımlanmak zorunda olması, birçok girişimci için belirleyici olmaktadır. Buna karşın sanal ofisin düzenli bir gider kalemi oluşturduğunu unutmayın.

E-Ticaret ve Evden Üretim Yapanlar İçin Ek Notlar

Evden internet üzerinden satış yapanlar için ek birkaç kural devreye girer:

• Elektronik Ticaret Bilgi Sistemi (ETBİS) kaydı ve e-ticaret sitesinde ticari unvan ile merkez adresinin yayımlanması zorunludur. Ev adresini merkez gösterirseniz bu adres sitenizde ve faturalarınızda görünür.
• Stok ve kargo trafiği apartman komşuları açısından rahatsızlık gerekçesi olabilir; yönetim planı izin verse bile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesindeki "birbirini rahatsız etmeme" yükümlülüğü devam eder.
• Gıda üretimi evde yapılıyorsa Tarım ve Orman Bakanlığı'nın işletme kayıt belgesi gerekir; bu faaliyet çoğu belediyede ruhsat gerektirir.
• Esnaf muafiyeti kapsamında evde el emeğiyle ürettiği ürünleri satanlar için şirket kurulmasına gerek olmayabilir; vergi dairesinden "esnaf vergi muafiyeti belgesi" alınarak faaliyet yürütülebilir. Bu muafiyetin gelir sınırı her yıl güncellendiğinden güncel tutarı Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan teyit edin.

Adım Adım Ev Adresinde Şirket Kurma

1. Şirket türünü belirleyin. Şahıs şirketi ile limited şirket arasındaki farkları Şahıs Şirketi mi Limited Şirket mi? yazımızda karşılaştırdık.
2. Yönetim planını ve kira sözleşmesini kontrol edin. Gerekiyorsa ev sahibinden yazılı muvafakat alın.
3. Adres kodunu alın. e-Devlet'teki Ulusal Adres Veri Tabanı sorgusuyla adres kodunuzu öğrenin.
4. Kuruluş işlemlerini yapın. Şahıs şirketinde vergi dairesine işe başlama bildirimi; limited şirkette MERSİS üzerinden başvuru, ana sözleşme ve ticaret sicil tescili. Limited şirket süreci için Limited Şirket Nasıl Kurulur? rehberine bakın.
5. Yoklamaya hazır olun. Çalışma alanınızı, kira sözleşmesi veya tapu örneğini hazırlayın.
6. Stopaj ve beyan takvimini kurun. Kiracıysanız muhtasar beyanname dönemlerini mali müşavirinizle planlayın.

Kuruluş masraflarının güncel dökümü için Şirket Kurma Maliyeti yazımızı inceleyebilirsiniz.

Sonuç

Ev adresinde şirket kurmak hukuken mümkündür ve ofis tipi faaliyetler için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesindeki oybirliği şartı genellikle aranmaz. Asıl riskler yönetim planındaki "yalnızca konut" hükümleri, kiracıysanız ev sahibinin izni ve %20 kira stopajıdır. Müşteri trafiği olan faaliyetlerde belediye ruhsatı gündeme gelebilir. Gizlilik ve apartman sorunlarından kaçınmak isteyenler için sanal ofis düzenli bir maliyet karşılığında pratik bir alternatiftir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; şirket türü, vergi ve ruhsat konularında somut durumunuza göre bir mali müşavir ve gerekirse avukatla görüşmeniz uygun olur. Daha fazla bilgi için Ticaret ve Şirketler Hukuku sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.