Yargıtay'dan Emsal Karar: Fazla Ödenen Kira Geri Alınabilecek

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracıları yakından ilgilendiren bir karara imza attı: Yasal sınırın üzerinde tahsil edilen kira bedelleri, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak ev sahibinden geri istenebilecek. 19 Ağustos 2026 tarihli ve 33345 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan emsal karar (E. 2026/3039, K. 2026/2767), özellikle tahliye baskısıyla fahiş zamları kabul etmek zorunda kalan kiracılar için önemli bir hukuki yolu netleştirdi.

Karara Konu Olay: Tehditle Ödenen Fahiş Zam

Karara konu uyuşmazlık Ankara'nın Polatlı ilçesinde yaşandı. Kiracı, kira bedellerini düzenli olarak ödemesine rağmen ev sahibi tarafından sürekli olarak yasal oranın üzerinde artış talebiyle karşılaştığını; tahliye edilme ve elektriğin kesilmesi gibi baskılar nedeniyle istenen tutarları ödemek zorunda kaldığını ileri sürdü.

Kiracı, yasal artış sınırının üzerinde tahsil edildiğini belirttiği toplam 9 bin 822 TL'nin faiziyle birlikte iadesi talebiyle Polatlı 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açtı. Uyuşmazlık, kanun yararına temyiz yoluyla Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin önüne geldi.

Yargıtay Ne Dedi?

Kararda iki önemli tespit öne çıkıyor:

1. Fazla ödenen kira, sebepsiz zenginleşme kapsamında geri istenebilir. Türk Borçlar Kanunu'na göre kira artışı yasal sınırla bağlıdır; bu sınırın üzerinde yapılan tahsilatlar hukuki dayanaktan yoksundur. Yargıtay, yasal sınırı aşan ödemelerin sebepsiz zenginleşme (TBK m.77 vd.) hükümleri çerçevesinde iadesinin talep edilebileceğini kabul etti.
2. Davanın hukuki nitelendirmesini hâkim yapar. Somut olayda talep, İcra ve İflas Kanunu'nun 72. maddesindeki istirdat (geri alma) davası kalıbına sokulmuştu. Yargıtay, dava dilekçesinde kullanılan terimlere bakılmaksızın talebin özüne göre değerlendirilmesi gerektiğini; uyuşmazlığın istirdat davası olarak değil, fazla ödemenin iadesine ilişkin genel hükümlere dayalı alacak davası olarak görülmesi gerektiğini vurguladı. Bu yaklaşım, hukuki nitelendirmenin hâkime ait olduğu yönündeki usul kuralının (HMK m.33) bir yansıması.

Bu iki tespit birlikte okunduğunda sonuç şu: Kiracının dava dilekçesinde "yanlış" hukuki kalıp kullanması, hakkın özünü ortadan kaldırmıyor; yasal sınırın üzerinde ödenen tutarların iadesi genel hükümlere göre istenebiliyor.

Yasal Kira Artış Sınırı Nedir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, yenilenen kira dönemlerinde kira artışı bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oranın üzerindeki artış anlaşmaları, aşan kısım itibarıyla geçersizdir.

Güncel duruma bakılırsa: TÜİK'in Temmuz 2026 enflasyon verilerine göre, Ağustos 2026'da yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanabilecek azami artış oranı %31,90 olarak gerçekleşti. Kendi sözleşmenizin yenileme ayına göre güncel tavan oranı ve zamlı kira tutarını kira artışı hesaplama aracımızla hesaplayabilirsiniz.

Karar Kiracılar İçin Ne Anlama Geliyor?

Uygulamada pek çok kiracı, tahliye korkusuyla yasal sınırın üzerindeki zam taleplerini kabul ediyor. Bu karar, böyle bir baskıyla fazla ödeme yapan kiracının parasının "gitmiş" sayılmadığını gösteriyor:

• Geriye dönük talep mümkün: Yasal tavanın üzerinde tahsil edilen tutarlar, sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde faiziyle birlikte istenebilir. Sebepsiz zenginleşmede zamanaşımı süreleri (TBK m.82) somut olaya göre değerlendirilir; bu nedenle ödeme kayıtlarını saklamak ve gecikmeden harekete geçmek önemlidir.
• Ödeme kayıtları kritik delil: Banka dekontları, açıklamalı havale kayıtları ve yazışmalar, hangi dönemde ne kadar fazla ödendiğinin ispatında belirleyicidir. Kira bedelini bankadan, açıklama kısmına dönem bilgisi yazarak ödemek her zaman lehinizedir.
• Dilekçedeki kalıp hatası hak kaybettirmez: Yargıtay'ın vurguladığı gibi talebin hukuki nitelendirmesini hâkim yapar; ancak sürecin doğru kurgulanması için dava öncesinde hukuki destek almak yararlıdır.

Unutulmamalı ki kira uyuşmazlıklarının önemli bölümünde dava öncesi arabuluculuk aşaması zorunludur; iade talebiyle ilgili yol haritası çizerken bu aşama da hesaba katılmalıdır.

Ev Sahipleri Açısından Durum

Karar, ev sahipleri açısından da yol gösterici: Yasal tavanın üzerinde anlaşılan artışlar, kiracı o dönemde itiraz etmemiş olsa bile kalıcı bir kazanım değil. Aşan kısım geçersiz olduğundan, ileride iade talebiyle karşılaşma riski var. Kira ilişkisini yasal orana göre yürütmek, olası dava ve faiz yükünden korunmanın en güvenli yolu. Ev sahibinin hangi koşullarda tahliye isteyebileceği ayrı bir konudur; bu kapsamda 10 yıllık kiracının tahliyesi ve yeni ev sahibinin kiracıyı çıkarma koşulları yazılarımıza bakabilirsiniz.

Beş Yıllık Kiracılarda Ayrı Bir Kural: Kira Tespit Davası

Karar vesilesiyle sık karıştırılan bir noktayı da netleştirmek gerekir. TÜFE tavanı, ilk beş yıl içindeki yenilemelerde mutlak sınırdır. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise TBK m.344/3 devreye girer: Taraflardan her biri, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, hâkimden kira bedelinin TÜFE, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu gözetilerek hakkaniyete göre yeniden belirlenmesini isteyebilir (kira tespit davası).

Bu iki durumu ayırmak önemli:

• İlk beş yılda ev sahibinin TÜFE ortalamasının üzerinde zam dayatması hukuka aykırıdır; fazla tahsilat, bu emsal karardaki gibi iade konusu olabilir.
• Beş yıldan sonra ev sahibi doğrudan fahiş zam uygulayamaz; ancak mahkemeden rayice göre tespit isteyebilir. Mahkeme kararı olmadan tek taraflı dayatılan yüksek artışlar yine yasal dayanaktan yoksundur.

Yani "beş yıl doldu, istediğim zammı yaparım" yaklaşımı da hukuken doğru değildir; bedelin yeniden belirlenmesi hâkim kararına bağlıdır.

Fazla Kira Ödediğini Düşünenler İçin Adımlar

1. Hesaplayın: Sözleşmenizin yenileme dönemlerindeki yasal tavan oranlarını belirleyin ve fiilen ödediğiniz tutarlarla karşılaştırın.
2. Belgeleyin: Banka kayıtları, dekontlar, mesajlaşmalar ve sözleşme metnini bir araya getirin.
3. Yazılı talep edin: Fazla tahsil edilen tutarın iadesini ev sahibinden yazılı olarak (mümkünse noter ihtarıyla) talep etmek, sonraki aşamalar için delil oluşturur.
4. Arabuluculuk ve dava: Sonuç alınamazsa, zorunlu arabuluculuk aşamasının ardından iade talebiyle dava yoluna gidilebilir. Süreç ve görevli mahkeme konusunda kira hukuku sayfamızdan genel bilgi alabilirsiniz.

Sonuç

Resmî Gazete'de yayımlanan bu emsal karar, kira ilişkilerinde iki ilkeyi netleştirdi: Yasal sınırın üzerinde tahsil edilen kira bedelleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilebilir ve talebin hukuki nitelendirmesini dilekçedeki ifadeler değil, hâkim belirler. Fahiş zam baskısıyla fazla ödeme yaptığını düşünen kiracıların ödeme kayıtlarını düzenli tutması ve haklarını gecikmeden değerlendirmesi önem taşıyor. Bu yazı güncel bir yargı kararına ilişkin genel bilgilendirme amacı taşır; her somut olayın koşulları farklı olduğundan süreç ve süreler için güncel mevzuatın teyit edilmesi gerekir.