10 Yıllık Kiracının Tahliyesi: Uzama Süresi Kuralı

"Kiracım 10 yılı doldurdu, artık evimi geri alabilir miyim?" Ev sahiplerinin en sık sorduğu, kiracıların ise en çok endişe duyduğu sorulardan biri budur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.347'de düzenlenen 10 yıllık kiracı tahliyesi, kiraya verene hiçbir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanıyan tek yoldur. Ancak bu hak, adının çağrıştırdığı kadar basit işlemez: "10 yıl" sözleşmenin başlangıcından değil, uzama süresinden hesaplanır, bildirim için kesin bir takvim vardır ve şekil şartına uyulmazsa hak bir sonraki yıla kayar. Bu yazıda 10 yıllık uzama süresi kuralını, sürenin nasıl hesaplandığını, sebepsiz tahliye bildiriminin nasıl yapılacağını ve dava aşamasını adım adım anlatıyoruz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki yardım almanız yararınıza olacaktır.

Kanun Ne Diyor? TBK m.347'nin Özü

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kanun tarafından güçlü biçimde korunur. Belirli süreli bir kira sözleşmesinin süresi dolduğunda ev sahibi "süre bitti" diyerek kiracıyı çıkaramaz; sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzamış sayılır. Kiracı ise sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi her zaman sona erdirebilir.

TBK m.347/1'in son cümlesi bu dengeyi kiraya veren lehine tek bir noktada kırar:

"On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir."

Üç unsur birlikte aranır:

1. On yıllık uzama süresinin dolmuş olması (sözleşme süresi hariç),
2. Bunu izleyen bir uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimin kiracıya ulaşması,
3. Bildirimin yazılı yapılması (TBK m.348).

Sebep göstermek gerekmez; ihtiyaç, tadilat, yeni malik gibi gerekçeler aranmaz. Bu yönüyle 10 yıl kuralı, ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi sebebe bağlı yollardan ayrılır.

10 Yıllık Uzama Süresi Nasıl Hesaplanır?

En çok hata yapılan nokta burasıdır. Kanun "10 yıllık kira ilişkisi" değil, "10 yıllık uzama süresi" der. Yani önce sözleşmede kararlaştırılan süre dolar, ardından birer yıllık uzamalar başlar ve bu uzamaların onuncusu tamamlandıktan sonra hak doğar.

Belirli Süreli Sözleşmelerde

Görüldüğü gibi 1 yıllık sözleşmede kiracı fiilen 12. yılın sonunda, 5 yıllık sözleşmede ise 16. yılın sonunda çıkarılabilir. "10 yılı doldurdu" düşüncesiyle 11. yılda gönderilen bildirimler bu nedenle geçersiz kalır.

Bildirim 30 Eylül 2026'yı kaçırırsa hak kaybolmaz; bir sonraki uzama yılına kayar. Örnekte 30 Eylül 2027'ye kadar ulaşan bir bildirimle sözleşme 31 Aralık 2027'de sona erer. Kanundaki "her uzama yılı" ifadesi tam olarak bunu anlatır.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde

Sözleşmede süre yazmıyorsa veya süre belirsizse TBK m.347/2 uygulanır: kiraya veren, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunabilir. Genel hüküm TBK m.328'dir: yerel âdet yoksa, her altı aylık kira döneminin sonu için üç ay önceden bildirim gerekir. Burada uzama yılı kavramı olmadığından süre hesabı belirli süreli sözleşmelere göre daha kısa işler.

Sözlü Sözleşme ve Eski Tarihli Kiracılar

Yazılı sözleşme yoksa kira ilişkisi genellikle belirsiz süreli kabul edilir ve başlangıç tarihi tanık, banka dekontu, abonelik kayıtları gibi delillerle ispatlanır. Başlangıç tarihi tartışmalıysa bildirim ve dava aşamasında ciddi ispat sorunu çıkar; bu nedenle ödeme kayıtlarının düzenli tutulması her iki taraf için de önemlidir.

Yeni Sözleşme İmzalatmak Süreyi Sıfırlar mı?

Hayır. Aynı taşınmaz, aynı taraflar ve kesintisiz kullanım devam ediyorsa aradaki "yenilenen" sözleşmeler Yargıtay uygulamasında tek bir kira ilişkisinin devamı olarak değerlendirilir; 10 yıllık uzama süresi ilk sözleşmeden itibaren hesaplanır. Bu ilke yeni sözleşmeyle alınan tahliye taahhüdünü geçersiz sayan Yargıtay kararında da görülür. Aynı şekilde konut satıldığında kira sözleşmesi TBK m.310 uyarınca yeni malike aynen geçer; süreler eski malik döneminden devam eder. Yeni malikin ayrıca sahip olduğu altı aylık ihtiyaç yolu için Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi? yazısına bakabilirsiniz.

Sebepsiz Tahliye Bildirimi Nasıl Yapılır?

TBK m.348'e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı yapılmadıkça geçersizdir. Uygulamada en güvenli yöntem noter aracılığıyla ihtarname göndermektir; çünkü hem içerik hem de tebliğ tarihi resmî olarak belgelenir. İhtarnamede şu bilgiler yer almalıdır:

• Taşınmazın adresi ve kira sözleşmesinin başlangıç tarihi,
• On yıllık uzama süresinin dolduğu ve TBK m.347'ye dayanıldığı,
• Sözleşmenin hangi tarihte sona ereceği (uzama yılının son günü),
• Taşınmazın bu tarihte boş olarak teslim edilmesi talebi.

Dikkat edilmesi gereken noktalar:

• Tebliğ tarihi esastır. Bildirimin gönderildiği değil, kiracıya ulaştığı tarih üç aylık süreye sayılır. Eylül sonunu bekleyip son gün noter'e gitmek risklidir; tebligat birkaç gün sürebilir.
• WhatsApp, SMS veya e-posta yazılı şekil şartını karşılamayabilir ve ispatı zayıftır. Kanunun aradığı "yazılı şekil", imzalı bir belgeyi ifade eder.
• Bildirimde sebep yazmak zorunlu değildir; gereksiz gerekçe yazmak kiracıya itiraz zemini yaratabilir.
• Birden fazla kiracı varsa bildirim her birine ayrı ayrı gönderilmelidir. Aile konutlarında eşin de bildirimden haberdar edilmesi ileride yaşanabilecek tartışmaları önler.

Kiracı Çıkmazsa: Arabuluculuk ve Tahliye Davası

Süresinde ve usulüne uygun bildirime rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren yargı yoluna başvurur.

1. Zorunlu arabuluculuk

7445 sayılı Kanun'la getirilen düzenleme uyarınca 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk aşaması atlanırsa dava usulden reddedilir. Başvuru, taşınmazın bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır; anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir.

2. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava dilekçesine kira sözleşmesi, noter ihtarnamesi ve tebliğ belgesi, arabuluculuk son tutanağı eklenir. Mahkeme; uzama süresinin dolup dolmadığını, bildirimin üç aylık süreye uygun tebliğ edilip edilmediğini ve yazılı şekil şartını inceler. Bu şartlar sağlandığında kiracının "başka evim yok", "kirayı düzenli ödüyorum" gibi savunmaları sonucu değiştirmez.

Davanın zamanlaması konusunda Yargıtay uygulaması, tahliye davasının bildirimle sona eren dönemi izleyen makul süre içinde açılmasını arar; uzun süre beklenmesi bildirimin etkisini tartışmalı hâle getirebilir. Bu nedenle sözleşmenin sona erdiği tarihten sonra vakit kaybetmeden arabuluculuk sürecini başlatmak önerilir. Dava aşamalarının ayrıntısı için Tahliye Davası Rehberi sayfasına bakabilirsiniz.

Süreç özeti

Kiracı Açısından: İtiraz Edilebilecek Noktalar

10 yıl kuralı kiraya verene sebepsiz fesih hakkı verse de kiracı savunmasız değildir. Kiracının inceleyebileceği başlıca noktalar:

• Süre hesabı doğru mu? Sözleşme süresi uzama süresine dâhil edilerek erken bildirim yapılmış olabilir.
• Bildirim üç ay önce tebliğ edildi mi? 30 Eylül'den sonra ulaşan bildirim o yıl için geçersizdir.
• Bildirim yazılı mı? Sözlü veya mesajla yapılan bildirim TBK m.348'e uymaz.
• Arabuluculuk yapıldı mı? Yapılmadıysa dava usulden reddedilir.
• Ev sahibi ihtiyaç yolunu mu kullanıyor? İhtiyaç nedeniyle tahliyede haksızlık hâlinde yeniden kiralama yasağı ve tazminat gündeme gelir; ancak 10 yıl kuralında sebep aranmadığından bu yaptırımlar uygulanmaz.

Kiracı, ev sahibinin bildirimini aldıktan sonra taşınma için zaman kazanmak amacıyla sürelerin dolmasını bekleyebilir; fakat mahkeme kararıyla tahliye edilmesi hâlinde yargılama giderleri ve vekâlet ücreti de kiracıya yüklenebilir. Bu nedenle bildirim usulüne uygunsa uzlaşmalı bir taşınma takvimi çoğu zaman daha az maliyetlidir. Kiracıların genel hakları için Kiracı Hakları Rehberi sayfasını inceleyebilirsiniz.

Kira Artışı ile Karıştırmayın

10 yıl kuralı yalnızca sözleşmeyi sona erdirmeye ilişkindir; kira bedeliyle ilgisi yoktur. Kira ilişkisi devam ederken artış, TBK m.344 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır ve beş yılın sonunda kira tespit davası yolu açılır. Güncel oranla yeni kira bedelini Kira Artışı Hesaplama aracıyla hesaplayabilirsiniz. Ev sahibinin "10 yıl doldu, ya kirayı iki katına çıkar ya da çık" şeklindeki teklifi, kanuna uygun bildirim yapılmadıkça hukuken bağlayıcı değildir.

Sonuç

10 yıllık kiracı tahliyesi, ev sahibinin sebep göstermeden sözleşmeyi bitirebildiği tek yoldur; ancak takvime tam uyum ister. Sözleşme süresi bittikten sonra on uzama yılı dolmalı, bunu izleyen bir uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı ve tercihen noter aracılığıyla bildirim kiracıya ulaşmalı, kiracı çıkmazsa arabuluculuk aşamasından sonra sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır. Bir günlük gecikme hakkı bir yıl ertelediğinden, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların süreleri kendi sözleşme tarihleri üzerinden dikkatle hesaplaması gerekir. Kira uyuşmazlıklarına ilişkin diğer konular için Kira Hukuku sayfamıza göz atabilirsiniz.