Yargıtay'dan Kiracılara Emsal Karar: Fazla Ödenen Kira Geri Alınabilir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracıları yakından ilgilendiren bir karara imza attı: Yasal sınırın üzerinde veya baskı altında ödenen fazla kira bedelleri, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ev sahibinden geri istenebilecek. 19 Ağustos 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan karar, dava dilekçesinde kullanılan "istirdat", "alacak" ya da "sebepsiz zenginleşme" gibi adlandırmaların tek başına belirleyici olmadığını, uyuşmazlığın hukuki niteliğini belirlemenin hâkimin görevi olduğunu ortaya koydu. Bu yazıda kararın ne anlama geldiğini ve fazla kira ödeyen kiracıların izleyebileceği yolu bilgilendirme amacıyla özetliyoruz.

Karara Konu Olay

Karara konu uyuşmazlıkta kiracı, 3 Ağustos 2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesi kapsamında kira bedellerini ev sahibi tarafının bildirdiği hesaba düzenli olarak ödediğini; ev sahibinin ekonomik gerekçeler öne sürerek tahliye ve elektriği kestirme tehdidiyle kira döneminde hukuka aykırı biçimde sürekli artış talep ettiğini ve bu baskı nedeniyle kendisinden fazla ödeme alındığını ileri sürdü. Kiracı, fazla ödediği tutarların iadesi için dava açtı; ilk derece mahkemesi ise davayı reddetmişti.

Adalet Bakanlığı'nın kanun yararına temyiz başvurusunu inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 5 Mayıs 2026 tarihinde oy birliğiyle ilk derece mahkemesi kararının kanun yararına bozulmasına hükmetti. Kanun yararına temyiz, kesinleşmiş kararın taraflar bakımından sonucunu değiştirmez; ancak verilen bozma kararı, benzer uyuşmazlıklarda mahkemelere yol gösteren güçlü bir içtihat niteliği taşır.

Yargıtay Ne Dedi?

Kararın öne çıkan üç tespiti şöyle:

1. Hâkim, dava adıyla bağlı değildir. Davacının talebini "istirdat", "alacak" veya "sebepsiz zenginleşme" olarak adlandırması tek başına belirleyici olmaz. Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca hukuku uygulamak ve uyuşmazlığın hangi kurallar çerçevesinde çözüleceğini belirlemek hâkimin görevidir (HMK m.33). Hâkim, tarafların ileri sürdüğü olaylara ve taleplere bakarak doğru hukuki nitelendirmeyi kendisi yapar.
2. Fazla ödenen kira, sebepsiz zenginleşme kapsamındadır. Mevzuata aykırı şekilde ve baskı altında ödenen fazla kira bedellerinin iadesi talebi, Türk Borçlar Kanunu'nun sebepsiz zenginleşme hükümleri (TBK m.77 vd.) çerçevesinde incelenmelidir. Dilekçedeki ifadeler gerekçe gösterilerek dava reddedilemez.
3. Vekâlet ücreti tarifeye uygun olmalıdır. Somut olayda dava değerinin neredeyse iki katına ulaşan 18 bin TL'lik vekâlet ücretine hükmedilmesi, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne aykırı bulundu.

Kiracılar İçin Ne Anlama Geliyor?

Konut kiralarında artış oranı yasal tavanla sınırlıdır: TBK m.344 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılındaki on iki aylık ortalamalara göre TÜFE oranını aşamaz. Örneğin Ağustos 2026'da yenilenen sözleşmelerde uygulanabilecek azami artış oranı, TÜİK'in Temmuz 2026 verilerine göre %31,90'dır. Bu tavanın üzerinde yapılan artışlar, sözleşmede aksine hüküm olsa bile kiracıyı bağlamaz.

Yargıtay'ın kararı, bu tavanın fiilen aşıldığı durumlarda kiracının elini güçlendiriyor:

• Tahliye korkusuyla veya baskı altında tavanın üzerinde ödeme yapan kiracı, fazla ödediği tutarların iadesini talep edebilir.
• Dava dilekçesinde talebin hukuki adının "yanlış" konması, davanın reddi sebebi yapılamaz.
• Sebepsiz zenginleşmede zamanaşımı, TBK m.82 uyarınca hak sahibinin geri isteme hakkını öğrenmesinden itibaren 2 yıl ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleşmesinden itibaren 10 yıldır; süreler somut olaya göre değerlendirilir.

Yeni kiranızın yasal tavana göre ne olması gerektiğini kira artışı hesaplama aracımızla kontrol edebilirsiniz.

Kira Artış Tavanının Kısa Tarihi: %25'ten TÜFE'ye

Kararın arka planını anlamak için son yılların kira rejimine bakmak gerekir. Haziran 2022'de yürürlüğe giren geçici düzenlemeyle konut kiralarındaki artış iki yıl boyunca %25 ile sınırlandırılmış, bu sınır 1 Temmuz 2024'te sona ermişti. Tavanın kalkmasıyla birlikte genel kural olan on iki aylık ortalamalara göre TÜFE sınırı yeniden tek ölçüt hâline geldi. %25 sınırının uygulandığı dönemde piyasa kiraları ile yasal kiralar arasında büyük makas oluştuğundan, birçok kiracı tahliye baskısıyla tavanın üzerinde "elden" artışlara razı oldu. Yargıtay'ın yeni kararı, tam da bu dönemde yapılan tavan üstü ödemelerin akıbeti açısından yol gösterici: Yasal sınırı aşan kısım hukuken borç değildir ve iade konusu olabilir.

Bu noktada iki hususun altını çizmek gerekir:

• Kendiliğinden ödeme ile baskı altında ödeme farklıdır. Sebepsiz zenginleşmede, borç olmayan şeyin hataen veya baskı altında ödendiğinin ortaya konması önem taşır; serbest iradeyle, bilerek yapılan ödemelerde iade tartışması farklı sonuçlanabilir. Somut olayda kiracı, tahliye ve elektrik kesme tehdidini ileri sürmüştü.
• Sözleşmedeki yüksek artış maddesi kiracıyı bağlamaz. TBK m.344 emredici niteliktedir; sözleşmeye tavanın üzerinde bir oran yazılmış olsa bile geçerli olan yasal sınırdır.

İspat: Hangi Deliller İşe Yarar?

Fazla ödeme iddiasında ispat yükü kural olarak iddia eden kiracıdadır. Uygulamada öne çıkan deliller şunlardır:

Kirayı elden ödemek, hem ödemenin hem de fazlalığın ispatını ciddi biçimde zorlaştırır. Kira bedelini her ay banka üzerinden, açıklamasına "2026 Ağustos kirası" gibi net ifade yazarak ödemek, ileride doğabilecek her uyuşmazlıkta kiracının en güçlü güvencesidir.

Fazla Kira Ödeyen Kiracı Hangi Yolu İzleyebilir?

1. Belgelerinizi toplayın: Kira sözleşmesi, banka dekontları (açıklamalı ödeme kayıtları), ev sahibiyle yazışmalar (mesaj, e-posta) fazla ödemenin ispatında temel delillerdir.
2. Fazla ödemeyi hesaplayın: Her yenileme dönemi için yasal tavan oranıyla olması gereken kirayı bulun; fiilen ödediğiniz tutarla farkını çıkarın.
3. Yazılı talep/ihtar: Ev sahibinden fazla ödemenin iadesini yazılı olarak (mümkünse noter ihtarıyla) talep edebilirsiniz.
4. Arabuluculuk: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur (7445 sayılı Kanun'la 1 Eylül 2023'ten itibaren). Başvuru, taşınmazın bulunduğu yerdeki adliyenin arabuluculuk bürosuna yapılır; taraflar anlaşırsa düzenlenen anlaşma belgesi ilam niteliğinde sonuç doğurabilir ve süreç burada biter. Arabuluculuğa hiç başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
5. Dava: Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir; kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yargıtay'ın kararı sayesinde talebin adlandırılması değil, olayın kendisi esas alınacaktır. İade edilecek tutara, koşullarına göre faiz de talep edilebilir; dava masrafları ve sürecin ayrıntıları somut olaya göre değişir.

Kira ilişkisinin diğer tarafındaki güncel tartışmalar için tahliye taahhütnamesi ve yeni ev sahibinin kiracıyı çıkarma koşulları yazılarımıza, kira hukukunun genel çerçevesi için kira hukuku sayfamıza göz atabilirsiniz.

Ev Sahipleri Açısından Ne Değişiyor?

Karar, kiraya verenler için de pratik sonuçlar doğuruyor. Yasal tavanın üzerinde anlaşılan ve tahsil edilen artışlar, ileride iade davasına konu olabilecek bir risk kalemi hâline geliyor; üstelik sebepsiz zenginleşme faiziyle birlikte talep edilebiliyor. Kirasını gerçekten piyasa koşullarının altında kalan ev sahibinin önündeki hukuka uygun yol, fiili baskıyla artış almak değil, koşulları varsa kira tespit davası açmaktır: Beş yıldan uzun süren kiralıklarda hâkim, TÜFE sınırıyla bağlı olmaksızın kira bedelini hakkaniyete göre yeniden belirleyebilir (TBK m.344/3). Tahliye yoluna gitmek isteyen malikin ise kanunda sayılı sınırlı sebeplerle (ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malik ihtiyacı, tahliye taahhüdü gibi) dava açması gerekir.

Karar Neden Önemli?

Uygulamada bazı mahkemeler, fazla kira ödemesinin iadesine ilişkin davaları dilekçedeki adlandırmaya takılarak usulden reddedebiliyordu. Yargıtay'ın kanun yararına bozma kararı, iki yönden yeknesaklık sağlıyor: Birincisi, hâkimin hukuki nitelendirmeyi kendiliğinden yapması gerektiğini hatırlatıyor; ikincisi, enflasyon döneminde yaygınlaşan "tavan üstü" fiili artışların hukuken korunmayacağını ve fazla ödemelerin iade konusu olabileceğini teyit ediyor. Karar, taraflar arasındaki somut davada sonucu değiştirmese de, benzer durumdaki kiracıların açacağı davalarda mahkemelerin dikkate alacağı güncel bir içtihat oluşturuyor.

Yeni dönem kirasının yasal tavana göre kaç lira olacağını merak ediyorsanız, güncel TÜFE oranıyla otomatik hesap yapan kira artışı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz; sözleşme yenileme döneminde tarafların hak ve yükümlülükleri için kira hukuku içeriklerimiz yol gösterici olacaktır.

Sonuç

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin Resmî Gazete'de yayımlanan kararı, yasal sınırın üzerinde ödenen kira bedellerinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebileceğini ve hâkimin dava dilekçesindeki adlandırmayla bağlı olmadığını ortaya koydu. Fazla ödeme yaptığını düşünen kiracıların ödeme kayıtlarını saklaması, yasal tavana göre hesap yapması ve zorunlu arabuluculuk aşamasını atlamadan süreci yürütmesi önem taşıyor. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki yardım almanız yararlı olur.