Eylül 2026 Kira Artış Oranı Belli Oldu: %31,79

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 3 Eylül 2026 Perşembe günü saat 10.00'da Ağustos 2026 dönemine ait enflasyon verilerini açıkladı. Verilere göre TÜFE bir önceki aya göre %1,84, bir önceki yılın aynı ayına göre %31,51 arttı. Kira sözleşmeleri açısından belirleyici olan on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ise %31,79 olarak kaydedildi.

Bu oran, Eylül 2026 içinde kira yılı dolan ve yenilenen konut ile çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek yasal artış tavanıdır. Bir önceki ay için geçerli olan %31,90'lık orana kıyasla tavanda 0,11 puanlık sınırlı bir gerileme yaşandı.

Yasal dayanak: kira zammında tavan kuralı

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında artış sınırı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Maddeye göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bu kural iki yönlü çalışır:

• Sözleşmede hiçbir artış maddesi yoksa da bu sınır uygulanır.
• Sözleşmede tavanın üzerinde bir artış öngörülmüşse, bu madde tavanı aşan kısım bakımından hüküm doğurmaz.

On iki aylık ortalama nedir, yıllık enflasyondan farkı ne?

Haberlerde en çok konuşulan rakam yıllık enflasyondur (Ağustos 2026 için %31,51). Ancak kira zammında bu rakam kullanılmaz.

On iki aylık ortalama, son 12 ayın endeks ortalamasını bir önceki 12 ayın ortalamasıyla karşılaştırır. Tek bir ayın sıçramasından daha az etkilendiği için daha yumuşak seyreder. Enflasyonun hızla yükseldiği dönemlerde bu oran yıllık enflasyonun altında kalarak kiracıyı; enflasyonun gerilediği dönemlerde ise üstünde kalarak kiraya vereni koruyan bir denge işlevi görür.

Yeni kira nasıl hesaplanır?

Formül basittir:

Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + 0,3179)

ya da aynı anlama gelmek üzere: Mevcut Kira × 1,3179

Eylül 2026'da yenilenen sözleşmeler için örnek tablo:

Kendi kiranız için hesabı kira artışı hesaplama aracımız üzerinden yapabilirsiniz.

Dikkat: Tablodaki tutarlar tavan değerlerdir, zorunlu artış değildir. Taraflar bu oranın altında bir artışta veya artış yapmamakta serbesttir; anlaşamazlarsa üst sınır olarak bu oran uygulanır.

Hangi aya ait oran uygulanır?

Burada sık yapılan bir hata var. Uygulanacak oran, kira yılının yenilendiği aya göre belirlenir; sözleşmenin ilk imzalandığı yıla değil.

• Sözleşmeniz Eylül ayında yenileniyorsa → %31,79 (Ağustos verisiyle açıklanan oran)
• Sözleşmeniz Ekim ayında yenileniyorsa → Eylül ayı enflasyon verisiyle birlikte açıklanacak oran

Her ay yeni bir oran açıklandığından, sözleşmenizin yıldönümü hangi aya denk geliyorsa o ayın oranını esas almanız gerekir.

Konut enflasyonu %39,77, tavan %31,79: aradaki fark

Ağustos verilerinin dikkat çeken yanı, konut, su, elektrik, gaz ve diğer yakıtlar ana harcama grubundaki yıllık artışın %39,77 ile genel TÜFE'nin belirgin biçimde üzerinde seyretmesi oldu. Ulaştırmada yıllık artış %35,08, gıda ve alkolsüz içeceklerde %33,79 olarak kaydedildi.

Konut grubundaki artışın yasal kira tavanının yaklaşık 8 puan üzerinde olması, kiraya verenler açısından "piyasa ile tavan arasındaki makas" tartışmasını canlı tutuyor. Ancak hukuki durum nettir: TBK m.344'teki sınır, piyasa rayiçlerine değil TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına bağlıdır. Ana harcama gruplarındaki farklılaşma, uygulanabilir tavanı değiştirmez.

Bu makasın hukuken kapatılabileceği tek yol, aşağıda anlatılan kira tespit davasıdır — ki o da beş yıllık süre şartına bağlıdır.

Ev sahibi daha fazla zam isterse ne olur?

Tavanın üzerinde bir artış talebi kiracıyı kendiliğinden bağlamaz. Böyle bir durumda izlenebilecek yol şudur:

1. Yazılı olarak yanıt verin. Talebi tümüyle görmezden gelmek yerine, yasal tavana denk gelen tutarı kabul ettiğinizi yazılı biçimde (WhatsApp yazışması, e-posta veya ihtarname) bildirin.
2. Yasal tutarı düzenli ödeyin. Ödemeyi kesmek, temerrüt nedeniyle tahliye riski doğurur. Yasal tavana göre hesapladığınız tutarı vadesinde ve banka üzerinden, açıklamasına ilgili ayı yazarak ödemeye devam edin.
3. Fazla ödeme yaptıysanız iadesini talep edebilirsiniz. Yasal sınırın üzerinde ödenen kira farkının geri istenebileceği, güncel Yargıtay içtihatlarında da ele alınan bir konudur; ayrıntıları fazla ödenen kiranın iadesine ilişkin emsal karar yazımızda inceledik.
4. Uyuşmazlık sürerse. Kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda dava yolu, zorunlu arabuluculuk aşamasından sonra sulh hukuk mahkemesidir.

Kiracının sahip olduğu hakların bütününe kiracı hakları rehberimizden ulaşabilirsiniz.

Tavan kuralı kimleri kapsamaz?

TBK m.344'teki sınır her kira ilişkisinde geçerli değildir. Kapsam dışında kalan başlıca hâller:

• Konut ve çatılı iş yeri dışındaki kiralar: arsa, tarla, açık otopark, reklam panosu alanı gibi kiralamalar bu maddenin koruma alanına girmez.
• Yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmeleri: bunlarda beş yıl geçmedikçe kural olarak kira bedelinde değişiklik yapılamaz; sonrasında ayrı hükümler uygulanır (döviz cinsinden sözleşme yapılabilmesi için ilgili mevzuattaki istisnalardan yararlanılması gerekir).
• İlk kira dönemi: tavan, yenilenen dönemler için geçerlidir. Yeni bir kiracıyla ilk kez yapılan sözleşmede bedel serbestçe belirlenir.

Beş yıl kuralı: kira tespit davası

Kira ilişkisi beş yıldan uzun sürmüşse veya beş yıllık yenileme süresi dolmuşsa, TBK m.344/3 uyarınca taraflardan biri kira bedelinin yeniden tespiti için dava açabilir. Bu davada hâkim; on iki aylık ortalama, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gibi ölçütleri birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bedeli belirler.

Bu, tavanın üzerine çıkılabilen istisnai yoldur. Ancak dava açılmadan tek taraflı olarak yeni bir bedel dayatılamaz; mahkeme kararı olmadan tavan geçerliliğini korur.

Uzun süreli kira ilişkilerinde tarafların hak ve yükümlülüklerini 10 yıllık kiracının tahliyesi ve uzama süresi yazımızda ayrıntılı ele almıştık.

Sözleşmede farklı bir artış maddesi varsa?

Uygulamada sık görülen bazı sözleşme maddeleri ve hukuki durumları:

Tavanın altındaki anlaşmalar tarafları bağlar. Kanunun koruduğu şey, kiracının üst sınırın üzerinde bir yükle karşılaşmamasıdır; kiracı lehine yapılmış anlaşmalar geçerliliğini korur. Sözleşme hazırlarken dikkat edilmesi gereken maddeleri kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilecek maddeler yazımızda derledik.

Kiracılar ve ev sahipleri için pratik öneriler

Kiracılar için:

• Sözleşmenizin yıldönümü tarihini not edin; oran o aya göre belirlenir.
• Ödemeleri mutlaka banka üzerinden, açıklamalı olarak yapın. Elden ödeme ispat sorunu doğurur.
• Zam talebini yazılı biçimde isteyin; sözlü taleplerin ispatı güçtür.

Kiraya verenler için:

• Artışı yıldönümünden makul bir süre önce yazılı olarak bildirin.
• Tavanın üzerinde talepte bulunmak, kiracının ödemeyi askıya almasına ve uyuşmazlığa yol açabilir.
• Beş yılı dolduran ilişkilerde emsal bedele ulaşmanın hukuki yolu kira tespit davasıdır.

Önümüzdeki aylar için ne beklenmeli?

On iki aylık ortalama, yapısı gereği yavaş hareket eden bir göstergedir. Ağustos'ta %31,90 olan oranın Eylül'de %31,79'a gerilemesi, aylık enflasyonun bir yıl önceki aynı dönemin altında kalmasının kümülatif etkisini yansıtıyor.

Ekim 2026'da yenilenecek sözleşmelerde uygulanacak oran, TÜİK'in Ekim ayı başında açıklayacağı Eylül verisiyle netleşecek. Kira yılı yaklaşan tarafların, oran açıklanmadan önce kesin tutar üzerinden bağlayıcı taahhüde girmemesi yerinde olur.

Sonuç

Eylül 2026'da yenilenen konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde yasal artış tavanı %31,79'dur. Bu oran bir tavandır: taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir, ancak kiraya veren tek taraflı olarak bu sınırın üzerine çıkamaz.

Konut grubu enflasyonunun (%39,77) yasal tavanın üzerinde seyretmesi piyasada gerilim yaratsa da, TBK m.344 karşısında uygulanabilir sınır değişmez. Tavanın üzerine çıkılabilen tek yol, beş yıllık süre şartını taşıyan kira ilişkilerinde açılacak kira tespit davasıdır.

Kira hukukuna ilişkin diğer içeriklerimize kira ve emlak hukuku sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlığınıza ilişkin olarak bir hukuk profesyoneline danışmanız önerilir. Oranlar TÜİK'in 3 Eylül 2026 tarihli Ağustos 2026 dönemi verilerine dayanmaktadır.