Yargıtay: Yeni Kira Sözleşmesi 5 Yılı Sıfırlamıyor, Rayiç Belirleyici

Uzun yıllardır aynı evde oturan kiracıyla ev sahibi arasında "yeni sözleşme imzaladık, artık 5 yıl beklemen gerekir" tartışması, kira uyuşmazlıklarının en sık görülen başlıklarından biri. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 11 Eylül 2026'da basına yansıyan emsal kararı (E. 2025/3450, K. 2026/1141, T. 3.3.2026) bu tartışmaya net bir ölçü getirdi: Yeni kira sözleşmesi imzalanmış olması, kira tespit davası için gereken 5 yıllık süreyi tek başına sıfırlamıyor. Mahkemenin önce yeni sözleşmedeki kira bedelinin, imza tarihindeki emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığını incelemesi gerekiyor.

Bu yazıda kararın ne dediğini, Türk Borçlar Kanunu m.344'teki 5 yıl kuralının nasıl işlediğini ve kararın kiracı ile ev sahibi açısından pratikte ne anlama geldiğini genel bilgilendirme amacıyla açıklıyoruz.

Karara konu olay: 2005'ten beri aynı kiracı, 2018'de yeni sözleşme

Basına yansıyan bilgilere göre uyuşmazlık şöyle gelişti:

• Kiracı taşınmazda 2005 yılından beri oturuyordu.
• Taraflar 1 Mayıs 2018 tarihinden itibaren geçerli yeni kira sözleşmeleri imzaladı.
• Ev sahibi, mevcut kira bedelinin bölgedeki emsallerin çok altında kaldığını ileri sürerek kira bedelinin tespiti davası açtı ve bedelin rayiç üzerinden yeniden belirlenmesini istedi.
• İlk derece mahkemesi ve istinaf, 2018 tarihli yeni sözleşmelerin üzerinden henüz 5 yıl geçmediği gerekçesiyle rayice göre tespit talebini reddetti; yalnızca endeks (TÜFE) artışıyla yetinilmesi gerektiğine hükmetti.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise bu yaklaşımı eksik inceleme olarak nitelendirip kararı bozdu.

Yargıtay ne dedi?

Dairenin çizdiği çerçeve iki aşamalı bir test niteliğinde:

1. Önce rayiç uygunluğu incelenir. Mahkeme, yeni sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin, sözleşmenin imzalandığı tarihteki emsal ve rayiç kira bedellerine uygun olup olmadığını araştırmalıdır.
2. Sonuca göre iki farklı yol izlenir:
   • Yeni sözleşmedeki bedel imza tarihinde rayice uygunsa, taraflar gerçekten yeni bir kira ilişkisi kurmuş sayılır. Bu durumda 5 yıllık süre yeni sözleşmeden itibaren işler ve dava konusu dönem için yalnızca endeks (TÜFE 12 aylık ortalama) artışı uygulanır.
   • Yeni sözleşmedeki bedel imza tarihinde bile rayicin altındaysa, yeni sözleşme kira ilişkisinin bir devamı olarak değerlendirilir. Bu durumda yeni sözleşmeden 5 yıl geçmemiş olsa dahi, ilk kira ilişkisinin başlangıç tarihi (olayda 2005) esas alınarak, şartları varsa kira bedeli hak ve nesafete göre tespit edilebilir.

Basına yansıyan ifadeyle: "Yeni bir sözleşme yapılmış olsa dahi, yeni belirlenen kira bedeli o tarihteki rayicin altında kalıyorsa, önceki kira ilişkisinin devam ettiği kabul edilir."

Aslında bu ilke Yargıtay'ın yeni icadı değil. Aynı Daire, 8 Kasım 2018 tarihli bir kararında (E. 2017/5411, K. 2018/11236) da "yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise, yenileme sözleşmesinin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek" tespit istenebileceğini söylemişti. 2026 tarihli karar, bu içtihadın istikrar kazandığını ve alt mahkemelerin "yeni sözleşme var, 5 yıl dolmadı" diyerek davayı reddedemeyeceğini bir kez daha teyit ediyor.

Hukuki dayanak: TBK m.344 ve 5 yıl kuralı

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel kurallar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde düzenleniyor:

Kanunun mantığı basit: İlk 5 yıl boyunca kiracı, endeks tavanıyla korunuyor. 5 yıl dolduktan sonra ise ev sahibi, kiranın rayiçten kopmuş olması hâlinde kira tespit davası açarak bedelin emsallere göre yeniden belirlenmesini isteyebiliyor. Tespit davası TBK m.345 uyarınca her zaman açılabiliyor; ancak yeni dönem için geçerli olması, davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmasına ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmasına bağlı.

Tam da bu noktada "5 yıl hangi tarihten itibaren sayılır?" sorusu kritik hâle geliyor. Uygulamada bazı ev sahipleri sözleşmeyi güncel tarihle yeniliyor; bazı kiracılar ise yeni bir sözleşme imzalayarak 5 yıllık koruma süresinin baştan başladığını düşünüyor. Yargıtay'ın kararı, tarihin değil, yeni bedelin gerçekten rayice uygun olup olmadığının belirleyici olduğunu söylüyor.

Karar kimin lehine? İki taraf için de sonuçları var

Basında karar bazen "kiracıyı koruyan", bazen "ev sahibine 5 yıl beklemeden dava yolu açan" karar olarak sunuldu. Her iki okuma da kısmen doğru; çünkü ölçüt bedelin rayice uygunluğu.

Ev sahibi açısından

• Uzun süreli kiracıyla arada "şekli" bir yenileme sözleşmesi yapılmış ve kira rayicin altında bırakılmışsa, yeni sözleşmeden 5 yıl geçmesini beklemeden ilk sözleşme tarihine göre tespit davası açılabilir.
• Ancak rayice uygun bir bedelle yeni sözleşme yapıldıysa, ev sahibi artık o tarihten itibaren 5 yıl boyunca yalnızca endeks artışıyla yetinmek zorunda.

Kiracı açısından

• Yenileme sırasında bedel piyasa değerine yakın belirlendiyse, kiracı yeni sözleşmeden itibaren 5 yıl boyunca endeks tavanıyla korunur; ev sahibi rayiç bedel talep edemez.
• Bedel rayicin altında bırakılarak yeni sözleşme yapıldıysa, kiracı "yeni sözleşme imzaladık, 5 yıl dolmadı" savunmasına güvenemez.
• Kiracının hakkaniyet indirimi hakkı bakidir: Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında hak ve nesafete göre tespit yapılırken, uzun süredir oturan kiracı lehine rayiç bedelden belirli oranda hakkaniyet indirimi yapılmakta ve tespit edilen bedel doğrudan piyasa kirasına eşitlenmemektedir.

Pratik örnek

Bir kiracı 2015'te aylık 3.000 TL ile eve girmiş olsun. 2022'de taraflar "sözleşmeyi yenileyelim" diyerek aynı şartlarla, yalnızca o yılki endeks artışını yansıtan bir bedelle yeni sözleşme imzalasın. Ev sahibi 2026'da bedelin rayicin çok altında kaldığını düşünerek tespit davası açsın.

• Alt mahkeme yaklaşımı (bozulan): "2022'den beri 5 yıl geçmedi; yalnızca endeks artışı uygulanır."
• Yargıtay'ın istediği inceleme: 2022'de belirlenen bedel, o tarihteki emsallere uygun muydu?
  • Uygunsa: 5 yıl 2022'den sayılır, 2027'ye kadar endeks artışı.
  • Değilse: Kira ilişkisi 2015'ten beri kesintisiz kabul edilir; 5 yıl çoktan dolmuştur. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle emsal kira bedellerini araştırır ve hakkaniyet indirimi uygulayarak yeni bedeli belirler.

Bu örnekteki rakamlar yalnızca mekanizmayı göstermek içindir; her somut olayda emsal araştırması bilirkişi marifetiyle yapılır ve sonuç bölgeye, taşınmazın durumuna göre değişir.

Kira tespit davası nasıl açılır?

Kararın işaret ettiği süreç genel hatlarıyla şöyle işliyor:

1. Görevli mahkeme: Sulh hukuk mahkemesi. Dava, taşınmazın bulunduğu yerde açılır.
2. Dava zamanı: Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılır veya kiracıya bu süre içinde yazılı bildirim (ihtar) gönderilir; aksi hâlde tespit edilen bedel bir sonraki dönemden itibaren geçerli olur.
3. Sözleşme tarihinin ispatı: Kararın ardından ilk sözleşme tarihi ve yenileme sözleşmelerindeki bedellerin o günkü rayice uygunluğu belirleyici hâle geldi. Eski sözleşmeler, banka dekontları ve kira ödemelerine ilişkin kayıtlar önemli delil niteliği taşır.
4. Bilirkişi incelemesi: Mahkeme, emsal kira bedellerini tespit için keşif ve bilirkişi raporuna başvurur.
5. Hakkaniyet değerlendirmesi: Tespit edilen rayiç bedelden, eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılıp yapılmayacağı ve oranı hâkim tarafından takdir edilir.

Kira tespit davası, kira ilişkisini sona erdirmez; yalnızca bedeli yeniden belirler. Tahliye ile ilgili süreler ve şartlar için 10 yıllık kiracının tahliyesi ve uzama süresi yazımıza, sözleşme yenilerken dikkat edilecek noktalar için kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilecek maddeler yazımıza göz atabilirsiniz.

Sözleşme yenilerken nelere dikkat etmeli?

Karar, sözleşme yenilemenin hukuki anlamını netleştirdi. Taraflar için pratik çıkarımlar:

• Yenileme yalnızca tarih güncellemesi ise (IBAN, iletişim bilgisi, aynı bedel), Yargıtay bunu yeni bir kira ilişkisi olarak görmeyecektir; 5 yıl ilk sözleşmeden sayılmaya devam eder.
• Gerçek bir yeniden pazarlık yapıldıysa ve bedel imza tarihindeki emsallere yakın belirlendiyse, 5 yıllık süre yeni sözleşmeyle başlar. Bu durumu belgelemek (emsal ilanlar, ekspertiz, sözleşmeye eklenen açıklama) ileride ispat kolaylığı sağlar.
• Yıllık artışlar her durumda TBK m.344/1'deki TÜFE 12 aylık ortalama tavanına tabidir. Eylül 2026 için bu oran %31,79 olarak açıklandı; güncel tutarı kira artış hesaplama aracıyla hesaplayabilir, ayrıntılar için Eylül 2026 kira artış oranı yazımıza bakabilirsiniz.

Kira hukukuna ilişkin diğer temel bilgiler için kira hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Sonuç

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2026 tarihli kararı, kira tespit davalarında yıllardır süren "yeni sözleşme 5 yılı sıfırlar mı?" tartışmasına açık bir ölçüt getirdi: Belirleyici olan sözleşmenin tarihi değil, yeni bedelin imza tarihindeki rayice uygunluğudur. Rayice uygun bedelle yapılan yenileme kiracıya 5 yıllık endeks koruması sağlar; rayicin altında bırakılan bedelle yapılan yenileme ise kira ilişkisinin devamı sayılır ve ilk sözleşme tarihine göre tespit davası açılabilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlığınızda sözleşme tarihleri, bedel geçmişi ve bölgedeki emsaller sonucu doğrudan etkileyeceğinden, bir avukattan destek almanız yararlı olacaktır.